La salida de la crisis provocada por el coronavirus deja fuertes tensiones inflacionistas en diferentes mercados, como el de la energía, el comercio o la vivienda. En el caso de los precios energéticos, han llegado a subir en un solo día lo que habitualmente acumulan a lo largo de un año. Ocurre también con el de los contenedores de los barcos mercantes, que se subastan al mejor postor ante la escasez de transportes. Y también en el mercado inmobiliario de Estados Unidos, donde la subida de los precios está siendo histórica.

El índice Case-Shiller de las 20 principales ciudades del país muestra un repunte del 20% en el precio de la vivienda en el último año. Se trata del mayor incremento nunca registrado, ni siquiera en los años de la burbuja inmobiliaria, antes de la crisis de 2008. Es cierto que la subida se produce después del parón de los precios de hace un año por la pandemia, pero la realidad es que ni siquiera en los peores momentos del confinamiento llegaron a caer los precios.

Aunque en EEUU hay mucha heterogeneidad en la evolución de los precios, lo que sí es una constante es que suben en prácticamente todos los Estados. El dato agregado muestra un aumento del 19% en el último año, mientras que los precios están ya un 27% por encima de los niveles previos a la pandemia, marcando récords mes a mes. Parte del rebote de precios es consecuencia del frenazo de la construcción durante los meses del confinamiento. Sin embargo, hoy día se inicia la edificación de más de 1,6 millones de viviendas mensuales en el país. Son cifras históricas que invitan a pensar que no existe un problema de falta de oferta, sino de una demanda desmedida.

Y es aquí donde entran en juego los riesgos. La economía estadounidense está saliendo de la crisis. De hecho, ya tiene el nivel de producción previo a la pandemia, lo que significa que el dinamismo se ha recuperado rápidamente. Al mismo tiempo, sin embargo, siguen en vigor algunas de las medidas de apoyo extraordinario a la economía puestas en marcha al comienzo de la pandemia, como por ejemplo la política monetaria ultraexpansiva de la Reserva Federal (Fed).

‘Boom’ de precios

Estados Unidos tiene hoy una gran liquidez en los mercados financieros gracias a las inyecciones de la Fed y al “dinero gratis”. Esto ha provocado una caída de la rentabilidad de la deuda hasta mínimos históricos, lo que ha empujado a los inversores a buscar dicha rentabilidad en otros activos. Es el caso de la vivienda, que de pronto se ha encontrado con un gran crecimiento de la demanda procedente de fondos de inversión que buscan algún resquicio de rentabilidad que ofrecer a sus clientes.

Los fondos compran vivienda para subir el precio de los alquileres o para vender aprovechando el boom de precios. Esto genera un tipo de riesgo nuevo para estos productos financieros, ya que un hipotético parón en los precios generaría grandes pérdidas de capital a los pequeños ahorradores que tienen su dinero depositado ahí. Supone, por tanto, un riesgo macro prudencial creciente que las autoridades estadounidenses deberán vigilar en los próximos meses.

A la fiesta del auge de la vivienda se va a unir pronto el gran plan de inversiones que prepara el presidente, Joe Biden, y que apostará por la construcción de infraestructura energética para la transición ecológica. El plan generará un gran impacto sobre el empleo, aumentando así la demanda de vivienda. Al mismo tiempo, sin embargo, drenará trabajadores de este sector, lo que dificultará que se mantenga el ritmo actual de la construcción.

Durante la última burbuja inmobiliaria se unieron dos errores fatales para la economía global. El primero, la falta de control macro prudencial para evitar la acumulación de pasivos refinanciados gracias a la subida de los precios. El segundo, la política expansiva de la Fed, que infló la burbuja con su dinero barato. En esta ocasión las autoridades quieren evitar una recaída de la economía, pero parece que hoy EEUU está más cerca de la fase del ciclo en la que se generan los desequilibrios que en la parte recesiva. ●